Απόκλιση τιμήματος στις αγοραπωλησίες ακινήτων: Ο νέος τρόπος φορολογικού ελέγχου

Η Φορολογική Διοίκηση εξετάζει πλέον, όχι τι γράφει το συμβόλαιο, αλλά τι δείχνει η τράπεζα.

Η εξέλιξη της ηλεκτρονικής εποπτείας των τραπεζικών κινήσεων επιτρέπει πλέον στη Φορολογική Διοίκηση να μην περιορίζεται στο συμβολαιογραφικό τίμημα, όταν οι τραπεζικές ροές δείχνουν άλλη πραγματικότητα. Οι σχετικές αποφάσεις – με κορυφαία τη ΣτΕ 848/2025 – έχουν αλλάξει ριζικά τον τρόπο φορολογικού ελέγχου. 

Στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ένα φαινόμενο που εμφανίζεται ολοένα και συχνότερα είναι η απόκλιση ανάμεσα στο τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο και στο πραγματικά καταβληθέν ποσό. Η απόκλιση αυτή μπορεί να προκύψει από τραπεζικές συναλλαγές, εμβάσματα ή καταθέσεις που πραγματοποιούνται κοντά στη χρονική στιγμή της υπογραφής του συμβολαίου.

1. Πότε δημιουργείται πρόβλημα;

Η διαφορά μεταξύ δηλωθέντος και πραγματικού τιμήματος γίνεται αντικείμενο ελέγχου όταν:

• υπάρχουν τραπεζικές κινήσεις σημαντικού ύψους υπέρ του πωλητή,
• οι κινήσεις αυτές πραγματοποιούνται σε κοντινό χρόνο με τη μεταβίβαση,
• δεν υπάρχει επαρκής αιτιολόγηση των συναλλαγών.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η ΑΑΔΕ θεωρεί ότι οι χρηματοροές αποτελούν πραγματικό τίμημα της αγοραπωλησίας, ακόμη κι αν στα συμβολαιογραφικά έγγραφα αναφέρεται χαμηλότερο ποσό.

2. Πώς ενεργεί ο φορολογικός έλεγχος

Ο φορολογικός μηχανισμός μπορεί:

•  Να αγνοήσει την αναγραφόμενη τιμή του συμβολαίου: Όταν από τα τραπεζικά δεδομένα προκύπτει υψηλότερο ποσό από αυτό που αναφέρεται στο συμβόλαιο, ο έλεγχος δεν δεσμεύεται από το συμβολαιογραφικό τίμημα.
•  Να προσδιορίσει το πραγματικό τίμημα: Ο έλεγχος εξετάζει: εμβάσματα, καταθέσεις μετρητών, πιστώσεις λογαριασμών πωλητή, μεταφορές μέσω τρίτων ή συνδεδεμένων προσώπων, χρονική συνάφεια με τη μεταβίβαση.

•  Να χρησιμοποιήσει τα τραπεζικά στοιχεία ως τεκμήρια: Αν δεν υπάρχει άλλη αιτιολόγηση, οι καταθέσεις θεωρούνται μέρος του τιμήματος, ειδικά όταν προέρχονται από αγοραστή ή συγγενικά/συνδεδεμένα πρόσωπα.
• Να αναπροσαρμόσει τον φόρο και να επιβάλει πρόστιμα: Η ΣτΕ 848/2025 επιβεβαιώνει ότι η ΑΑΔΕ μπορεί να αναπροσαρμόσει τον φόρο βάσει του πραγματικού ποσού, επιβάλλοντας πρόστιμα για ανακριβή αναγραφή τιμήματος.

3. Τι έδειξε η απόφαση ΣτΕ 848/2025

Η απόφαση ενισχύει ότι το συμβόλαιο δεν προστατεύει όταν οι λογαριασμοί δείχνουν άλλη πραγματικότητα, το πραγματικό τίμημα είναι ό,τι καταγράφεται στις τραπεζικές συναλλαγές.

4. Ο ρόλος της τεχνητής νοημοσύνης και των νέων εργαλείων ελέγχου

Η ΑΑΔΕ χρησιμοποιεί πλέον εξελιγμένα συστήματα:

• ανάλυση δεδομένων,
• διασταύρωση δηλώσεων,
• έλεγχο περιουσιακής κατάστασης,
• εντοπισμό μοτίβων που δείχνουν απόκρυψη τιμήματος.

Αυτό σημαίνει ότι οι «διπλές τιμές» (άλλη στο συμβόλαιο, άλλη στην πράξη) εντοπίζονται πολύ ευκολότερα.

5. Τι σημαίνουν όλα αυτά για αγοραστές & πωλητές

• Πλήρης διαφάνεια στις συναλλαγές: Κάθε ποσό πρέπει να δικαιολογείται με σαφείς τραπεζικές κινήσεις.
• Κίνδυνος αναδρομικού ελέγχου: Ακόμη και παλαιότερες μεταβιβάσεις μπορούν να εξεταστούν αν υπάρχουν τραπεζικά δεδομένα που δείχνουν απόκλιση.
• Μεγάλη προσοχή σε «άτυπες συμφωνίες»: Οι καταθέσεις σε συγγενικά πρόσωπα, τρίτους ή εταιρείες συμφερόντων μπορούν να θεωρηθούν μέρος του τιμήματος.

~ Taxblock Team Η ομάδα μας απαρτίζεται από έμπειρους οικονομολόγους, δικηγόρους και μηχανικούς και είναι πάντα στη διάθεσή σας να σας βοηθήσει στις υποθέσεις σας στην Ελλάδα.

Για περισσότερες πληροφορίες ή εξατομικευμένη συμβουλευτική, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας.

 Τηλ.: +30 210 8944008, +30 210 8947053, Viber/WhatsApp: +306981984090

✉️ info@taxblock.gr

 Glyfada, Athens, Greece

Tip: Εάν θέλετε να λαμβάνετε το Newsletter μας για να ενημερώνεστε πρώτοι για χρήσιμα φορολογικά νέα μπορείτε να εγγραφείτε εδώ